新政策下，房地产企业财务不得不看的涉税风险点

（原标题： 新政策下，房地产企业财务不得不看的涉税风险点）

 新政策下，房地产企业财务不得不看的涉税风险点！十九大之后，房地产作为国民经济支柱产业对拉动经济增长，带动相关行业发展发挥了重要作用，因其税收贡献大因而也常常是税务检查关注的重点与难点，在本文中，正穗代理记账小编通过对房地产企业在税务检查中易发生的问题进行梳理汇总，列举了九个具有代表性的涉税问题，希望能与广大读者一起交流探讨。

　正穗代理记账小编找到的问题(一)因交付完工产品时点不同产生的涉税问题

　　案例简介：某房地产开发企业主要从事住宅开发与销售业务，根据该企业规划安排该项目共分为三期共18栋楼，其中1-6#属于一期项目，7—12#属于二期项目，13—18#为三期项目。因满足按时交房需要，企业在一期项目6栋楼基础工程完成后，集中建设1-3#楼，因此出现1-3#楼已向购房者交付钥匙办理入住相关手续，4-6#楼尚出未完工状态。在会计核算上，针对1-3#楼企业按达到以完工条件结转收入成本方式核算，4-6#楼按处于未完工状态采取预售方式进行核算。那么这种核算方式是否正确呢?

　　政策依据：

　　1、根据《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》(国家税务总局公告2014年第35号)第一项规定：房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

　　2、根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。

　　3、国税函〔2010〕201号规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

　　本案列中，依据政策1的要求，一期项目1-6#楼应整体作为一个成本核算对象，依据政策2、3的要求，因1-3#楼已向购房者交付钥匙办理入住相关手续，因此开发产品已开始投入使用应视为已经完工，整个一期项目应全部按照达到完工条件结转收入成本方式核算。

　　问题(二)采取视同买断方式委托销售开发产品存在的涉税风险

　　案例简介：某房地产开发企业2016年5月，采用视同买断方式委托乙房屋销售公司预售该楼盘，委托销售合同约定买断价为每平方米8000元，超出买断价的价差归销售公司所有，开发企业不另支付手续费;当年预售20000平方米，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同均价为每平方米9000元，销售公司与开发企业按买断价进行核算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：

　　借：银行存款16000万元

　　贷：预收账款16000万元

　　那么企业预收账款确认金额是否正确呢?

　　政策依据：

　　根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)第六条第(四)项规定：采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　因此，本案例中，该企业应确认预收账款=20000*9000=18000万元。同样，采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的销售方式企业也应注意类似问题，以免出现少计收入的税收风险。

　　问题(三)发生的支出应归集为费用或成本的涉税问题

　　案例简介：某房地产开发有限公司是一家成立于2015年12月份的(港澳台商)独资经营公司，该企业尚未竣工结算，2016年企业发生的两项业务支出，做了如下账务处理：

　　1、该企业与某保险公司为开发的项目签订建筑工程一切险，保险费金额为100万元，企业将该笔支出全额计入2016年管理费用。

　　2、因项目开发筹集资金需要，该企业与金融机构签订贷款协议，并将因借款用于开发该项目而产生的银团贷款代理行费(顾问费)两笔，金额共计500万元全额计入2016年管理费用。企业将上述费用全部计入当期费用是否符合税法规定呢?

　　政策依据：

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条及《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)第二十七条第(三)项的规定，开发产品计税成本支出的内容如下：(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

　　根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)第二十一条第(一)项的规定：企业的利息支出按以下规定进行处理，(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

　　本案例中，建筑工程一切险是针对建筑安装工程主体投保的险种，因此属于建筑安装工程费范畴，应当计入开发成本核算。因借款用于开发该项目而产生的银团贷款代理行费(顾问费)其实质是利息费用，因符合资本化要求，按规定也应计入开发成本中核算。

　　在谈到房地产开发企业资金成本问题时，正穗代理记账小编认为还有以下几点需要加以关注：

　　‍(1)企业向其他企业借款，是否收到合法凭证进行税前列支，是否存在无合法凭据税前列支的问题。

　　(2)企业向其他企业借款，超过同期同类商业银行贷款利率的部分，是否进行了纳税调整。

　　(3)企业是否存在将应资本化的贷款利息进行了费用化问题。企业购建或生产符合资本化条件的资产，因专门借款不足而占用一般借款的，发生的利息费用应按企业会计准则的规定进行归集，在每个会计期间(按月或按季度)，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，及时计算确定一般借款应予资本化的利息金额。其中，资本化率应当根据一般借款利率加权平均计算，资本化的利息金额不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额。

　　(4)企业是否存在不同的计税成本对象之间资金成本混用问题，如果存在，占用的资金是否有成本(如果为企业自有资金是无成本的)，如果有，是否按照“谁占用谁负担”的原则进行了划分，将不同成本对象的资金占用成本计入了相应的成本费用中去。

　　(5)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。‍

　　在具体操作时，此项规定原则上不能扩大到房地产企业以外的行业。正穗代理记账小编发现房地产企业在执行此项规定时，借入方、使用借款的企业应分别向其主管税务机关出具取得金融机构借款的证明文件以及在内部如何分配的情况说明等证明分配合理性的文件，不能提供有效证明文件的，不能在税前扣除分摊的利息。

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