让房产税替代土地财政不现实

（原标题： 让房产税替代土地财政不现实）

　　【导读】广州代理记账公司了解到， 房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。要区分房产税和房地产税这两个不同的概念。

　　国家税务总局政策法规司巡视员丛明，日前在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，房产税将扩大试点范围，并逐步建立房‍‍地产税制度。他强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按‍‍照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。目前上海和重庆已开展房产税试点，下一步将双管齐下，包括进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税”。(2012年9月21日中国证券报)

　　近期楼市再次回暖，房产税是否扩容引发社会持续关注。有人认为，在目前经济下滑的情况下，房产税应该是接替限购政策的最佳工具。但专家指出，房产税作为一种财产税，最重要的作用在于调节贫富差距和资源的优化配置，住建部官员也曾表示，“征收房产税能调节居民收入和财富分配，也能健全地方税体系，同时有利于资源有效利用，引导住房合理消费。”但由于官方对开征房产税的目的一直没有明确的说法，而当下又以房地产调控为经济生活的中心话题，于是房产税能否平抑房价就成为争议的焦点。

　　“开征房产税的目的，并非直接用于打压房价。”多数业内人士持这样的观点，此前上海、重庆试点时，最高征税标准在1.2%，与房价每年上涨5%～6%相比，两者之间并没有直接关系。从长远来看，开征房产税可以抑制房地产投资投机，对稳定房价能起到积极作用，但目前希望通过开征房产税大幅降低房价，是不可能的。无论是重庆还是上海两个不同版本的房产税征收，因为均不对存量房征税，既不能平抑房价，又难以起到打击房产投机的作用。

　　据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的最新测算数据，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元，远低于2010年土地出让金2.7万亿元。从调节收入差距角度来说，财产税的调节力度最大。但我国税制目标是双主体，即流转税和所得税，虽说，从税制改革总体趋势来看，在很长时间里一定是流转税的比重逐渐降低，但在短时间财产税绝不可能成为中国的主体税种。也就是说，现在很多人认为让房产税替代土地财政，把卖地收入变成两万多亿元的房产税，是不现实的。

　　如果说，广州代理记账公司开征房地产税是为了改变目前地方的土地财政局面，让短期的土地出让金收入改变为长期的房产税收入，这个目的恐难达到。房产税既不能改变土地财政的状况，也无法全面抑制投机。

　　上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建认为，在房地产开发成本构成中，土地成本至少占房价的40%左右;建造成本约占30%;营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种约占销售收入的13.75%，再加上契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。以房款为100万元计，拿地成本就是40万元，各项税费就是15万元，这两项就已经占了房款的大头。而开发商除去30万元建筑成本，能剩下15万元。言下之意，如果房地产税政策不能降低土地成本，对房价的调控能力也还是有限。

　　据广州代理记账公司了解到，房地产税收绝对不仅仅是房产税，包括土地收入、开发过程中各种税，消费者购买住房缴纳的税等很多内容都在房地产的整个税收体系里面，如果认为房地产税只有一个房产税，就把所谓研究房地产税的目标盯着房产税一个税种，本身就有很大的偏差。现在很多人建议把房产税作为将来主体的税种，从哪一个角度来看都是不现实的。应该从投资、消费、金融、财政等几个领域对房地产业有一个比较清晰的定位，在这个基础上，再来研究有关房地产业各项政策，包括金融政策、财税政策、土地政策，由此可见，在这个框架里面，房地产税只是一个很小甚至无足轻重的因素。从长远看，建立与市场经济配套的财政分配体制，必须建立分级分税财政体制，而分级分税财政体制要求有一个比较合理的、成型的地方税体系。房地产税改革理应成税制改革的一个重要的起点。它能使地方政府在以后的收入机制方面找到一个合理主体税种，同时，房地产税又能成为中国财产税征收的一个新起点，而财产税制度对于中国收入分配的优化，意义是非常深远的。

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