会计税率：房地产税费必须正本清源

（原标题： 会计税率：房地产税费必须正本清源）

　　【会计导读】多如牛毛的房地产税费必须正本清源，关键是把资本利得税或者物业税统一在清理税费的框架之下统合考量。

　　受楼市调控“国五条”实施细则利空政策影响，3月4日，包括地产、建材、水泥、煤炭、钢铁在内的周期类板块遭受重挫，房地产在中国实体经济与投资市场的地位，毋庸置疑。

　　就在很多人认为房地产差价缴纳20%个税将提升新建商品房价格，提升房租价格时，股票市场给出了相反的答案，总体而言，“国五条”及其实施细则对于房地产开发商是利空，而非很多人所声称的利好。

　　“国五条”实施细则提出“应依法严格按转让所得的20%计征”，20%的个人所得税，其实质是资本利得税，即对低买高卖资产所获收益进行征税。通常来说，房地产、股票、债券、贵金属、艺术品投资等资本利得，最容易被征收资本利得税。

　　从美国等市场经验看，房地产的资本利得税对于房价的影响，取决于房地产市场处于牛市还是熊市，资本利得税本身不是房价涨跌的关键因素。如果房地产市场处于牛市，那么出售者将把所有的税费转嫁给买方，获得预期收益，这就是所谓的羊毛仍然出在羊身上，所有的羊毛都由购房者承担。如果房地产市场处于熊市，出售者无法转嫁税费成本，则不得不承担投资收益下降、甚至亏损的结果。

　　房地产市场刚性需求的关键因素是经济与人口，而房地产投资市场的牛熊主要取决于货币数量、投资收益。从金融学的意义来说，资本利得税增加的是投资不确定性风险。目前希望投资房地产的人，不得不考虑到增加20%的个人所得税可能产生的风险，如果购房者不愿意承担税费，如果房地产市场的投资收益无法覆盖所有成本，投资者就会三思而后行。

　　所谓20%房地产个人所得税将催涨市场，没有理论与现实根据。严格实行20%的个人所得税之后，身处卖方市场的刚性购房者为规避税收，将本能地转向一手房市场，并且会一步到位，以免将来改善住房陷入税费漩涡。投资者却会观望，等待市场取向清晰后再决定，如果货币发行猛增、通胀上升，仍将义无反顾投身房地产市场;如果货币收紧、通胀可控、政策没有放松的可能，就会转向其他投资品种。

　　2007年已经执行20%的个人所得税的东莞就是最好的证明。当年新政执行后不久，东莞二手房交易市场曾遭遇一轮低潮，但二手房交易在短暂萎缩后很快恢复，2009年之后为抑制次贷影响的宽松货币政策，为房地产市场火上浇油，足以消除任何房地产调控政策的负面影响。

　　新的个人所得税出台后，各地市场究竟表现如何?

　　人流不断集聚的一线城市不会受到多大冲击，短期的观望之后购房者将继续入市。截至2012年底，上海房贷80%以上都是首套房贷款，刚性需求支撑了房地产市场。北京、深圳等地同样如此。靠民间借贷与资源价格上升的三、四线城市，泡沫已经逐渐破灭，所得税征收与否关系不大。受所得税影响最大的是踮起脚尖想成为房地产一线城市的二、三线城市，他们不得不进入更激烈的资金、人口争夺战。

　　对于房地产资本利得税应该有免税条款，如长期持有五年以上、只有一套自住房出售后再购改善住房条件，有必要设立免税条款。而对于购房一年之内交易、拥有三套以上住房的“房叔”“房姐”们，有必要实行差别税率制，参照个人所得税从10%到最高的45%的边际税率征收。如此，既使资本利得税恢复调节资本收益的真实面貌，又可避免伤及无辜。

　　广州会计记账公司认为，无论是市场色彩浓厚的美国，还是行政色彩浓厚的法国，对于个人长期拥有的住宅交易都有豁免，其目的是为了保护不以短期投资为目的的中产收入阶层的利益。短期持有转让，长期持有转让税率各不相同，而对于单身与已婚，又按照税收联合申报与单独申报等各有不同，总体而言，长期持有房产、已婚且为一家之主养活全家者，税收最低，而单身的短期持有者税率最高。另外，按照美国税收法典1031节，在美国境内，如果房主卖出房地产180天内购置了另一处“类似”的房产，卖出旧房的所得税可以推迟至第二处房地产卖出时缴纳。很明显，自住房或者改善房，在税收上受到优待。

　　多如牛毛的房地产税费必须正本清源，房地产征收资本利得税并非绝不可行，关键是把资本利得税或者物业税统一在清理税费的框架之下，把房地产与货币金融、地方财政统合考量，任何局部改革都成为房地产大型改革的有益补充，如此，房地产市场纠偏有望。

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