广州公司代理记账分析二手房交易个税新政

（原标题： 广州公司代理记账分析二手房交易个税新政）

　　【导读】按照住建部官员在今年“两会”期间的说法，尽管有争议，二手房交易个税新政仍将执行：买，还是不买?

　　广州公司代理记账认为，涉及到买房的问题，最近王伟(化名)与女友的意见有些不一致。因为担心税费成本提高，王伟打算再“等一等”。女友却希望赶在政策落地之前尽早买房，然后安心筹备两人的婚事。随着政策细则落地日期渐近，两人急需尽快做出决定。

　　按照住建部官员在今年“两会”期间的说法，尽管有争议，二手房交易个税新政仍将执行。这也意味着，二手房交易成本的提高已近在眼前，购房者的负担无疑将会增加。但与此同时，近期部分二手房业主因急于出手而降低报价，价格“小谷底”隐现。在楼市调控最后一只“靴子”悬而未决之时，越来越多的购房者正面临两难选择：买，还是不买?

　　“3·20”或是最后期限

　　今年3月以来，王伟和女友先后在北京的北苑、刘家窑、常营等多个区域陆续看房。由于春节后新盘供应量较小，且两人需要一套能够尽快使用的婚房，因此交通便利、配套齐全的二手房成为他们的主要目标。

　　近期北京的二手房源释放量较大，并不乏优质房源。但王伟发现，好房源的报价不仅高于区域平均水平，而且经常遭遇抢购。几番犹豫之下，王伟错过了一些选择，加之二手房交易税收新政的临近，他产生了暂缓买房的想法。

　　看到王伟犹豫不决，不仅女友着急，中介也频频催促，建议他在政策落地前尽快出手。其中一家中介机构甚至明确地指出最后的大限——3月20日。在该日期之后签约的购房者，将可能承受高额的税赋。

　　中介的逻辑简单明了：按照住建部官员在今年“两会”期间的说法，从3月底开始，“地方版”楼市调控细则将陆续出台。买卖双方只有在这个期限前完成网签，才有可能避开高额的交易成本。

　　按照正常的交易流程，如果购房者选择商业贷款，从双方签订购房合同，到完成资质审核，再到完成网签，大约需要7、8个工作日。算上周末，二手房的平均交易周期约为10天。按照这个周期计算，签订购房合同的时间必须提前至本月中旬。

　　业内人士向记者表示，做完网签通常意味着交易的完成。尽管此后还需经历批贷、交税、过户等流程，但只要在政策落地前完成网签，交易双方就不必再承受高额的税收成本，除非新政有特殊规定。

　　“时间差”下的小算盘

　　考虑到房屋是生活中的大宗消费品，所以王伟并不想在剩余的几天中仓促出手。但此时，他的女友算的却是另外一笔账。

　　按照王伟要买一套价值200万元的房屋计算，若5年前这套房屋的价值为120万元，根据“差价20%”的个税新政，这笔交易需要交纳的个人所得税为16万元。但按照“总价1%-3%”的现有政策，双方需要交纳的个税最多为6万元，最少仅为2万元。两者相比，相差了十几万之多。

　　对于多数支付能力不强的刚需购房者来说，为了十几万的交易成本，来追赶不到一周的时间差，显然是笔划得来的买卖。

　　与此同时，随着细则出台时间的临近，另一个利好消息出现。不少中介机构告诉王伟，一些房主为急于出手，近期开始降低报价，部分房源的报价下降了十几万之多。中介还额外提示，降价现象不会持久，一旦政策细则落地，价格将迅速回升。

　　链家地产[微博]的一份报告证实了这种现象。报告称此前看涨楼市、高价挂牌的业主纷纷调低价格，以便顺利出售。虽然价格并非低于市场价，但也能够看出市场预期有所转变。

　　在近期中介机构新推出的房源中，很多被挂上“急售”标签。链家地产刘家窑门店的业务员小李表示，这类房源的报价通常比前期有所下调，且还有议价余地。他还强调，楼市调控细则出台后，议价范围已逐渐从此前的3万元以内，逐渐提高到接近10万元。

　　按照王伟女友的想法，最好的机会就在近几天内，如果能赶在细则落地前买下一套大小合适、价位不太高的房子，也算是抄了一个小小的底。

　　转瞬即逝的决策机会

　　事实上，梳理近期以来北京二手房价格的变动情况，会发现上述想法不无道理。

　　一位资深从业人员向记者表示，春节前夕，随着交易量的增加，二手房价格已有小幅上涨。春节过后，楼市新政出台预期强烈，不少业主大幅提高报价。但随着“新国五条”及细则的出台，市场成交量迅速扩大，房价并未明显上涨。直到近期，政策落地时间渐近，部分业主才开始降低报价。

　　上述人士称，这期间的房价走向，呈现出一个缺少右半边的“几”字型。其反映出的现象是：房价维持平稳或微降，但仍处于高位。统计数据显示，除大兴区的部分区域外，当前北京五环内二手房的单价，已经突破3万元大关。

　　在大多数业内人士看来，即便将来楼市调控细则落地，恐怕也难以改变房价上涨的预期。链家地产的观点认为，一方面，刚性需求规模大，且缺乏疏导渠道;另一方面，房屋持有成本低，无法促使房源释放。因此长期看，决定价格的市场供需矛盾问题仍未解决。

　　虽然即将出台的政策细则可能会有“差别化”考量，如保护刚需等因素。广州公司代理记账发现，但基于上述判断，看涨房价的观点仍占大多数。其中，细则出台后引致的交易成本增加，也将成为推动房价上涨的重要原因。

　　多数机构建议购房者，在综合对价格、质量、付款方式、升级置业空间等多因素的考察后，遇有合适时机需迅速出手。对于刚性需求来说，置业选择更需果断。

　　对于业主而言，房价上涨也并不全属利好。随着调控细则的落地，未来的二手房市场或迅速降温，届时，不少房源可能面临有价无市的尴尬局面。伟业我爱我家的建议是，业主要审慎衡量出售房产的价值，避免因一味追求高价而错失出售最佳时机。尤其是着急出售的业主，不妨通过适当降价的方法，换取快速成交。

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