试行20%重税:税收成本被转嫁给买家

（原标题： 试行20%重税:税收成本被转嫁给买家）

　　【导读】杭州也在2004年施行过20%个税政策，在20%个税政策未实施前的一个月里，杭州二手房市场出现了交易量暴增的情形。而在政策正式实施的头一个月，杭州二手楼市几乎跌到了冰点。

　　广州记账报税公司了解到，20%个税并非新政。东莞已连续实施5年，而杭州也在2004年施行过该政策。与东莞不同的是，仅仅8个月时间，该政策就在杭州夭折。

　　“杭州是在2004年1月强征二手房差额20%个税的，但当年9月，政府低调叫停了这一政策。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东告诉本报记者。

　　曹旭东表示，在20%个税政策未实施前的一个月里，杭州二手房市场出现了交易量暴增的情形。而在政策正式实施的头一个月，杭州二手楼市几乎跌到了冰点。“政策实施前后，简直是冰火两重天。”

　　“国五条”细则颁布后，即将推行20%个税的城市，是否会面临与杭州类似的命运?

　　20%重税转嫁给买家

　　“国五条”细则中，征收二手房差额20%个税的政策，对杭州市民来说并不陌生。

　　曹旭东告诉记者，杭州强征20%所得税的政策在2003年年底确定，在2004年1月正式施行。

　　杭州房地产部门的统计数据显示，2003年杭州市商品房销售均价为3939元/平方米，比上年增长了11.7%。

　　“官方当时公布的均价是不到4000元，实际上2003年杭州新开的楼盘中6000元/平方米以上的占到了近七成。而当时杭州市区的房价已经涨到8000多元/平方米了。”杭州一家房企高层告诉记者。

　　“房价涨得太厉害了，有投资客看到了其中的机会，就趁机在杭州楼市进行炒作。杭州当时对商品房也做过调控，如期房转让要增加契税，对二手房交易开征综合税、印花税等。不过这些政策出台后杭州房价仍然在上涨。”浙商建业一位市场部经理告诉记者。

　　在个税政策确定到正式执行的一个多月时间里，同目前各地二手房市场类似，杭州出现了抢房潮和过户潮。但在政策落地后，杭州二手房交易陷入僵局。

　　业内人士透露，当时杭州共有600多家中介公司，在实施个税政策的8个月，平均每周都会有两家中介公司歇业。

　　尽管二手房市场被“冰冻”，但杭州房价却出现了小幅上涨。

　　华邦地产营销总监王慧在接受记者采访时表示，2004年时杭州市场自住的需求量较大，卖家把个税负担都转嫁到了买家身上，这在一定程度上助推了房价。

　　“个税政策还促使买家纷纷涌向新房市场，短期内新盘交易量大幅增加，也刺激了房价小幅上扬。”王慧说。

　　她进一步表示，2004年上半年，上海的房价涨幅高达20%，而杭州房价的增幅却只有5%左右，这说明20%个税政策还是有一定效果的。但当时市场供求关系严重失衡，所以房价上涨的趋势并没有抑制住。

　　2004年9月，因个税被转嫁给买家等原因，杭州市政府对20%个税政策作出调整，由强征改为“主动申报”。随后，杭州房价再度大涨。

　　曹旭东指出，到2004年底杭州市主城区7000元/平方米的房子已经很少，均价涨至10000元/平方米左右。据杭州房地产信息网公布，2004年12月底，杭州全市商品房成交均价涨至8500多元/平方米，比2003年约4000元/平方米的成交均价上涨了近一倍。

　　政策为何短命?

　　到底是什么原因，造成了杭州个税政策如此短命?

　　浙商建业一位经理告诉记者，虽然短期内需求涌向新房市场对开发商是利好消息，但长期来看，对开发商来说却是利空。

　　“即使是刚需购房者，也有少部分的投资需求在其中。购房者希望自己的房产能增值，并在未来获得这部分增值的收益。当时杭州市场已经有了大量改善性需求，想把手中的二手房卖掉后再置换更大的房子，但个税政策也让这部分人群暂缓了入市的脚步。”曹旭东表示，新房市场在经历了短期的活跃后，交易量也开始下滑。

　　“2004年上半年，杭州房地产投资增速有所放缓，开发商拿地意愿降低，有部分房企看空未来一两年的市场。新房市场在年初经历了短暂的活跃后，下半年也开始陷入僵局。”曹旭东指出，市场预期的变化，让杭州政府相关部门感到有压力，所以20%个税政策只实行了8个月就悄然退市了。

　　曹旭东告诉记者，除了开发商投资意愿下降引发政府关注外，政策“一刀切”，误伤了刚需，也是20%个税政策被叫停的主要原因。

　　“杭州政府当然希望为楼市降温，但政策并未划定哪些房产可以免税、免征多少，由于没有给改善需求空间，政策过于刚性，在抑制房价快速上涨的同时，对市场也造成了一些不必要的伤害。”曹旭东说。

　　杭州高力国际一位高层表示，改善性需求由于被误伤，延迟了入市时间。

　　与2004年杭州个税政策“一刀切”不同的是，中央此次对20%个税政策或将给予一定的弹性空间。此前，有媒体报道，财政部、住建部、国税总局已经着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则，除保留了居住满5年且为唯一自住房产出售免征个税的“优惠政策”外，还有望按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收20%个税。

　　“地方细则还没有出台，个税政策究竟是从严还是放宽，以及政策将执行多长时间，目前仍不确定，但未来楼市波动风险将明显加大。”21世纪不动产分析师黄河滔说。

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