深圳国五条不会一刀切 实行两种征收方案

（原标题： 深圳国五条不会一刀切 实行两种征收方案）

　　【导读】深圳国五条细则强调严格执行征收个税，将继续执行核实征收和核定征收两种方案。

　　据广州记账报税公司了解到，“国五条细则强调严格执行征收个税，深圳将继续执行核实征收和核定征收两种方案，不会有一刀切的想法，目前也没有更进一步的举措。”

　　“国五条”深圳细则3月31日出台，内容紧紧围绕“国五条”细则的调控框架，在完善房价调控、加强房产税收征管、执行商品住房限购等方面“继续严格执行”。此前，备受热议的“20%交易差额个税”字眼并未出现，而是强调“严格执行国办发[2013]17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用”，不见具体操作内容。

　　20%差额交易税继续与核定征收并行

　　国办发[2013]17号文中要求，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　对此，杨龙解释道，国务院的要求要执行，并结合深圳的实际情况，“从2011年开始，深圳一直严格执行国家要求的征收房屋转让个税，20%交易差额个税不是新政。”

　　2011年7月起，深圳出台按计税参考价格核定计征方案，简称核定征收，和原有的核实征收方式双轨并存。采用核实征收方式的，所纳个人所得税为计税价格减去房地产原值、转让过程缴纳的税金以及合理费用的20%，而核定征收则为计税价格的1%(或1.5%、3%)。对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一住房，继续免征个人所得税。

　　“两种方案还将继续执行下去，目前来看，并行效果较好，既能够抑制投资投机的行为，又不会打击刚性需求和改善性居住。”杨龙对21世纪网表示。

　　“如果是新购置的房产，转让时差额不大的，可以提供原值凭证、装修开支费用发票齐全的，大部分都选择按照核实征收，”杨龙称，现在市民反响比较大的是“老房子交易差额大。”

　　广州记账报税公司了解到，房产证上的成交价为该房产一手房价格，户主转让给新房东，新房东再出售，按交易差额20%交税则高于核定征税。例如，王女士2008年花70万买了一套房产，原房东花了20万买到手。2013年，该处房产涨到100万，王女士想卖掉该处房产，由于房产证上写的原值是20万元，按照核实征收的方式，王女士需要交纳16万元个税，而她如果按照核定征收，则仅需交纳1万元甚至更低。

　　而已实行近两年的房产价格评估系统，存在估值过低的现象。“一般只占市场价的70%，”一位地产中介对21世纪网表示。此次深圳细则中规定，将根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。

　　“国五条”深圳细则当中还对加强房地产税收征作出要求，“税务和规划国土部门要加强沟通协调，依法严格开展房地产税收征管工作，充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。”

　　杨龙称，深圳市非常关注房地产税的试点情况，“税权集中在国家层面，深圳市听口令做动作，目前还没有收到(房产税试点)这方面消息。”

　　“限涨”成为深圳控制房价利器

　　深圳中原副总经理贺晓丽认为，相比较京沪细则而言，深圳对房价控制目标更为清晰。

　　“国五条”深圳细则当中将2013年房价目标定为“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，不同于京沪“保持房价基本稳定”的模糊表述。

　　来自深圳市统计局的数据显示，2011年深圳居民家庭人均可支配收入36505元，同比增长12.7%，剔除价格因素实际增长7%，2012年深圳居民人均可支配收入40742元，实际增长增8.6%。而深圳市新房价格未出现增长，根据中原地产统计，2012年深圳全市一手住宅的成交均价为18906元/㎡，同比微幅下跌了0.43%。

　　“从新房价格涨幅来看，在2009和2010年楼市暴涨遭遇调控后，2011年开始受限购限价政策的持续影响，深圳新房价格一直处于负增长和零增长的状态，低于人均可支配收入涨幅。”贺晓丽表示。

　　然而，2013年呈现复苏迹象的楼市，在今年2月将房价推向新高。据深圳市规划和国土资源委员会的数据，2013年2月深圳市一手商品住宅成交均价为20627元/平方米，环比上升4.74%，连续两个月呈现上涨趋势，再次突破两万大关。“去年年底至今，楼市乐观情绪让部分开发商开始缩小销售折扣甚至采取提价策略。”针对2013年市场，深圳中原地产总经理郑叔伦曾预测，一手住宅市场成交量将与2012年持平，保守估计均价上涨10-15%。

　　正是因为房价上涨势头与国五条细则一齐发酵，深圳市于3月初再次重申“限涨令”。深圳国土部门口头要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长，即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。尽管“限涨令”未在细则中提及，但这项举措被看做深圳实现2013年房价控制目标的利器。

　　“限涨令把开发商限制住了，”一位深圳市地产界人士对21世纪网表示，目前国土局对开发商新房预售房屋备案时的价格审查很严，开发商注重的去库存，为了跑量不得不调价。

　　进入3月份，深圳市新房市场出现量升价跌。来自中原地产的数据显示，深圳3月二手房成交17257套，环比大增376.8%，创下2010年1月以来的新高，一定程度上也影响了新房市场，3月增长幅度近两倍，而一手房成交均价在2月的高位基础上小幅回落，重回2万以下。

　　贺晓丽预测，细则出台后，高热的市场将得以降温，市场将出现短暂的观望期。预计月底在春交会的拉动下市场气氛将有所回温，加上深圳细则中表露出后期政策的不确定性，或推动部分需求停止观望择机入市，因此二手成交量从5月开始将缓步攀升。长期来看，在未有新的政策变动前，深圳一二手市场仍将保持量价平稳的状态。

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