预测2017楼市量跌价涨的情况

（原标题： 预测2017楼市量跌价涨的情况）

　　【导读】20%差额征税政策，多地采取回避态度，而北京在执行时，也税收转嫁给买房者，国五条也因此被指缺乏杀伤力。

　　广州代理记账了解到，进入5月，多个城市“国五条”细则陆续满月。最新数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。

　　来自亚豪机构的统计数据显示，4月北京市商品住宅成交8277套，成交面积83.81万平方米，环比分别减少57.3%、56.6%。与此同时，杭州、广州等热点城市近期的楼市成交量均有不同程度下滑。

　　5月2日，中国指数研究院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点;同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。

　　值得注意的是，对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策，多地采取回避态度，而北京在执行20%条款时，也产生了税收转嫁给买房者的问题，“国五条”也因此被指“缺乏杀伤力”。

　　市场现状

　　4月份交易量下滑但价格微涨

　　3月底，各地“国五条”细则出台之后，中国二手房市场成交量与4月之前相比呈现出了“冰火两重天的局面”。数据显示，“国五条”细则出台前楼市成交量暴增，例如，3月份北京、深圳二手房交易量环比分别暴涨294%和370%，4月份成交量又显著回落，4月份北京下跌成交量下跌87%，深圳下跌70%。

　　首都经济贸易大学教授赵秀池接受本报记者采访时认为，二手房“冰火两重天”的表现，主要是新“国五条”及其各地的实施细则造成的。在各地实施细则出台前，买卖双方为了避免税负，打一个时间差，使住房买卖尽快成交。

　　“二手房交易的下跌在个税执行严格的地区将是持续性的;在执行不严格的地区将是短暂的，但二手房交易量下跌并不是楼市调控回归理性的信号。二手房交易是住房市场交易的重要组成部分，目前北京的二手房交易已经超过了新房交易，盘活存量房市场，应该是楼市调控的一个正确取向，盘活存量房有利于二手房价格的平稳。很遗憾，目前的政策不仅减少了二手房的供应，提高了二手房的价格，也把更多人逼向新房市场，也不利于新房市场房价的调控。”赵秀池说。

　　长期从事税收实务工作的福建省龙岩经济技术开发区国家税务局干部程辉向本报记者表示，目前交易量的下跌只是短暂的。

　　程辉表示，在2011年1月底新“国八条”出台后，限购政策就成为遏制不合理住房需求的杀手锏，实践证明限购城市的房价调控效果是不错的。而在未受到限购政策影响的二三线城市，房价涨幅却开始提高。如今出台“国五条”，表明中央政府已经意识到这一点，将加强对二三线城市的调控。政策没有弱化，而是在持续增补加强。此次的政策虽是一种强化，但没有新的加码政策被推出。因此，虽对开发商短期的销售量和营销方面有一定的影响，但影响并没有想象中的大。政策的目的在于让开发商主动降价，也让投机者主动退出市场。下半年，开发商们也将集体进入一个关键时期，是资金链的节骨眼，也极有可能是房价的一个拐点和临界点。这时候市场上购房者的预期可能会开始发生变化，对市场信心会造成一定的动摇。

　　虽然当前主要城市楼市成交量开始下行，可新房价格并没有因“国五条”政策而出现逆转，最新数据显示，2013年4月全国100个城市新建住宅平均价格继续环比上涨。很多业内人士认为，房价之所以没能逆转，某种程度上与部分地方“打折”执行“国五条”有很大关系。

　　纵观各地公布的“国五条”实施细则，从内容上大致可分为两类，一类是对“国五条”进行全方位落实、内容覆盖年度房价调控目标、保障房建设、土地供应、信贷政策、房屋转让个税等多个方面，全文篇幅较长，其代表城市有北京、上海、广州、重庆等。另一类则是以公布年度房价调控目标为主的微型“国五条”细则，全文并未提及“国五条”中敏感问题如何落地，代表城市有南京、厦门、贵阳、武汉、杭州等城市。

　　程辉认为，房地产调控最大的问题不在市场，而在地方政府，以新“国五条”的落实为例，目前绝大多数省市行动迟缓，其中，既有客观原因，也有观望和博弈的因素。由于房地产在地方属于支柱产业，严厉的调控往往导致市场低迷，而地方政府大多依赖土地财政，所以很多地方政府在这方面并不积极主动，甚至可能消极怠工。从这一角度分析，在新“国五条”落地执行方面，和以往的政策一样，依旧阻力重重，可能难免打折扣。从“国五条”的落地来看，中央的调控目标是房地产市场平稳，房价稳定，而地方的目标是房价“增幅稳定”，这和中央还是存在较大差距的，值得警惕。

　　“国五条”效果

　　“国五条”没有解决房价高本质问题

　　经济学家郎咸平前不久发表微博称：“‘国五条’真正的赢家是政府，因为不但税收增加，由于房价暴涨，卖地又可卖个好价钱了。老百姓最惨，不但多交税，还更买不起房了。”

　　山东省济南市地税局稽查局干部潘洪新认为，郎咸平的观点有一定道理，因为“国五条”并没有解决房价高的本质问题。

　　“为什么房价高?投机和炒作固然是一个重要因素，但高昂的拿地成本，以及房地产开发过程中高额的税费才是房价高的最主要因素，如果出台这样的政策：增加房产保有阶段的房产税，大幅减少房产开发过程中的税费，如针对销售给居民的唯一一套自住用房，在其建筑安装和不动产销售过程中只征其中一道营业税，定额核减土地出让金，降低土地增值税税率等等。这项政策如能执行，房价或许有望降低。”潘洪新接受本报记者采访时表示说。

　　程辉也对郎咸平的观点表示认同。程辉说：“自2003年以来，国家对价格大幅上涨的房地产实施调控共计32次，其中，国务院直接出台相关政策，即‘国字号’的调控共有7次，特别是2009年以来的5次国字号调控，被媒体称为‘史上最严厉调控’，但所有这些调控全告失败。‘屡战屡败，屡败屡战’之下，新年刚过，‘国五条’又登场了。只要政府是房地产行业的最大得益者，而房产政策又是政府一家说了算，那么无论刺激也罢，调控也罢，都不会跳出政府得利，民众遭损的之窠臼。‘国五条’只是在前面的调控政策之后，第32次证明了这一条颠扑不破的富有中国特色的真理。”

　　赵秀池则认为，“国五条”除了税收之外，其他的政策取向都是正确的，对抑制房价的涨幅能起到一定作用。

　　赵秀池对“国五条”中的相关条款分析道：“政策的基本出发点是‘保持房价基本稳定，限制投资性与投机性住房需求’。这是符合目前我国的基本情况的。由于土地是有限的，住房的供给是有限的，而含住房投资的住房需求则是无限的，尤其是在我国城市化快速发展的今天，住房的供求矛盾比较大，因此，必须限制投资性和投机性住房需求。‘完善稳定房价工作责任制’既表达了中央对房价调控的决心，也给了百姓一个政策持续稳定的预期。一个稳定的预期对市场能起到积极的作用，同时对改善市场的供求关系乃至调节房价都有一定意义。‘加快保障性安居工程规划建设’，通过大量提供保障房保障使更多中低收入者得到住房保障，也是符合民生需求的，对房价也会起到一定的稳定作用。

　　关注焦点

　　20%个税转嫁给了买房者

　　在“国五条”中，最严厉、最富争议性的一条莫过于个人转让住房所得严格征收20%个税的规定。“国五条”提出，在坚决抑制投机投资性购房方面，应充分发挥税收政策的调节作用。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　“在我国，房产个人所得税是针对房屋交易过程中产生的利润所征收的税种。从国际层面来看，这一税种类似于西方国家实行的资本利得税。对个人住房转让所得征税也是国际上的普遍做法，只是在征收方式、税率设置、减免条件等方面有差异。英、美、德、法等国家对个人住房转让征收资本利得税，但有许多宽免规定，其基本思路是，对主要自用住房转让免除全部或部分税额，以支持其改善住房或变更住所的需要。”程辉说。

　　3月底，各地陆续出台了“国五条”实施细则。然而，除了北京、上海、天津、重庆、广州五个城市外，其他城市出台的“国五条”细则均“屏蔽”了“20%个税”这一条，或在提到这一条时，仅用一句“严格执行国家有关规定”带过。截止目前，仅有北京一座城市严格执行了20%个税条款。

　　不过，北京细则出台之后，立马引起市场一片惊慌。有的害怕出售二手房时被征收重税，有的又担忧购买二手房时房主转嫁税收从而推高房价。

　　4月21日，北京已经有第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例。其中最先缴税的就是北京市丰台区大成南里小区的一套二手房，这套房子的总面积为127平方米，交易房款为280万，这套房子房主购买时的价格为140万，此次交易获利140万，所缴纳的个税数额为140万的20%，也就是28万。按照政策的规定，本应由卖房者承担的个税，经过买卖双方协商，最后是由买房者承担，公众担忧的税收转嫁问题由此变为现实。

　　程辉认为，税收本身是调节收入和再分配的手段，倘若现在对房地产交易征收20%的个人所得税采取“一刀切”的方式，有点“简单粗暴”，也不可避免地会将税负转嫁给购房者。我国在制定相关征管细则时，一定要参照国际上的成功经验，使这些监管政策既能避免伤及无辜、保护弱者，又能打击投机、调节收入分配、共享增值收益、促进社会公平。

　　不过，赵秀池则认为，买房承担20%的个税是市场经济下的正常反映。市场经济下，买卖双方都有选择权，在卖房市场下，买方的购买意愿比较强烈，个税是可以转嫁给买方的。这也正是个税遭人非议的原因，个税确实可以通过转嫁变相提高房价。税负是否能够转嫁主要取决于各地的市场状况。

　　“(28万个税转嫁给买房者这件事)并不是个案，只要是买过房的人恐怕都这知道这个‘行规’，一般情况下双方谈的价格对卖方来说，都是不含税的，是净所得额。虽然20%的个税按规定纳税人是卖房人，但仔细想一下你就会发现，其实这个税款最终还是由买房人承担的。因为卖房人在决定卖他的房子、制定售价策略时，他是这么考虑的：成本+利润+各种税费(含20%个税)，买房人如果不承担这些，卖房人会卖吗?”潘洪新说。

　　专家建议

　　通过差异化税收政策抑制房地产投机

　　除了20%个税条款外，“国五条”明确提出，总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。此前有业内专家对本报表示，“政府真要下决心稳定房地产市场，税收杠杆应使用组合拳。“房地产持有税、增值部分所得税和家庭住房用量规定三管齐下，投机和投资性房地产买卖将会大为减少”。

　　赵秀池认为，从税收角度来抑制房地产投资和投机，还是要通过差异化的税收政策来实现。税收的征收要保护自住和改善性需求，切勿伤刚需。可以根据家庭面积标准及套数标准，对拥有多套住房者征收房地产持有税。

　　潘洪新也认为，必须增加房产保有的成本，要通过税收的手段使炒房人可以买的起房，但养不起房，办法就是房产税“扩围”：家庭基本住房，可以有两个参数限定，一个是人均面积，二是人均房价，超过的就应缴纳房产税，每个房产都必须实名制，由房产所有人申报缴纳，如果不申报缴纳，则在过户时代扣税款并加收滞纳金和罚款，如果不发生过户也好办，管理部门自动累积税款和罚款、滞纳金，直到接近房产总价值时，直接进行拍卖。这样的结果就是，房子多了，不是下蛋的老母鸡，而是一块烫手的山芋，炒房的人少了，房价自然会回归理性。

　　“但应该注意的是，由于税收是可以转嫁的，税收的效果还有待观察;另外房地产税收制度的设计也需要与土地出让金制度、其他房地产相关税费制度一并做出合理调整，才能更好的实现楼市调控，否则，很难以理服人。”赵秀池说。

　　赵秀池表示：“有一种观点认为，‘通过征收房产税，就可以稳定房价’，我认为这种说法是不成立的。征收房产税不能替代限购政策的运用。因为只要取消限购，让人们炒房，房价的升幅高于房产税，炒房行为就不可避免，房价上升也就成为必然。另外，房产税实施的操作成本也是需要考虑的。以房产评估值为依据征税时，就需要大量的专业评估人员进行评估，并由政府支付大量的评估费用，这些费用会抵消政府的税收，到时有多少税收是取之于民、用之于民的?政策的实施效应是需要政府考虑的。另外，房产税的征收还涉及是否与现在的土地出让金制度存在冲突的问题，是不是存在重复征税的问题、以及税收转嫁推高房价的问题等也需要考虑。”

　　程辉则特别提出，除了征收房产税以外，还应征收空置税，用以调控楼市。

　　程辉介绍，在荷兰等西方发达国家，普遍都征收空置税，最严厉的制度为房屋空置一年以上，政府将无条件收回房屋并对外出租。而我国一线城市的空置率居高不下，很多高端豪宅社区每天晚上的开灯率不足30%，成为名符其实的“鬼宅”。针对这一情况，政府应该征收空置税，促使房东以较低的价格出租，从而带动租赁市场的繁荣，让居者有其屋的梦想得以实现。可应用征收房产税的方式，在扣除一定的自住房面积之后，对空置房进行征税，加大对房产持有人的现金流的压力。

　　本报短评

　　警惕房价反弹政府应做针对性的调控

　　此番推行的“国五条”不可谓不严，它既限购，又提出了扩大房产税改革范围，同时还在有效供应上发力，在挤压投资投机需求之外，调控思路已发生重大改变，但为何其效果仍暂时不尽如人意?目前公认的一个理由是，许多城市对“国五条”细则落实不力。譬如“20%个税”条款只有极其少数城市提出，且仅有北京在执行，再譬如多个地区甚至还出现了“一句话”的细则，等等。归根结底，原因还在于政府没有做出针对性的调控。如今，“国五条”已“满月”，政府应拿出针对性调控方案，持续完善各方面制度，否则，楼市调控不仅收不到应有成效，房价还可能出现报复性反弹，那就得不偿失了。

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